Die Makroindikatoren zeigen für 2014 das typische Bild eines Immobilienzyklus am Zenit. Die Preise und Mieten stabilisieren sich auf hohem Niveau, die Bautätigkeit hält mit dem Nachfragewachstum Schritt und der Leerstand ist leicht am Zunehmen.

Für Entwarnung ist es aber noch zu früh. Regulatorische Einflüsse übten 2014 ihre Wirkung auf die Preisbildung aus, sei es die Zinsbindung im Mietwohnungsmarkt oder die erhöhten Eigenmittelanforderungen bei der Wohneigentumsfinanzierung. Die dämpfenden Effekte waren im Bereich des Neubaus und der Renovationen spürbar. Im Mittel des Bestandes, dort wo die grösste Marktaktivität stattfindet, ist dies aber noch nicht der Fall. Das kräftige Nachfragewachstum hielt 2014 bei einer Nettoeinwanderung von erneut fast 80‘000 Personen ungebrochen an.

Regional hat eine Angleichung der Märkte stattgefunden. In der Region Zürich, wo der Zyklus begann, waren die Preise und (Angebots-)Mieten eher sinkend. Gegenteiliges war in der Région lémanique, die 2014 eine starke Zunahme der Haushalte aufwies, zu beobachten. Auch in den „Ausweichregionen“ waren die Preise als Folge der Verknappung noch leicht am Steigen. Entsprechend gibt es im Moment nur im Nordwesten, im Süden und Südosten der Schweiz ausgeglichene regionale Märkte.

Trotz insgesamt stabiler Mieten muss dem Mietwohnungsmarkt besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden. Dort hält die Zuwanderung, aber auch eine im letzten Jahr tendenziell eher steigende Mieterquote die Nachfrage hoch. Auch wenn sich die Bautätigkeit zunehmend in den Mietwohnungsbereich orientiert, reicht diese vor allem in den Zentren nicht aus, um die Märkte ausgeglichen zu gestalten. Bleibt die Zunahme der Haushalte anhaltend hoch, muss voraussichtlich wieder mit Mietzinssteigerungen gerechnet werden. Wird hingegen die momentane konjunkturelle Abkühlung zu einer Reduktion der Einwanderung und zu einem Nachfragerückgang bei der bereits ansässigen Bevölkerung führen, dürften die Ungleichgewichte auf dem Mietwohnungsmarkt abnehmen.

Den Markt für Wohneigentum beeinflussten im Jahr 2014 zahlreiche Faktoren. Besonders das extrem tiefe Zinsumfeld und die geänderte Selbstregulierung der Banken wirken auf die Nachfrage ein. Die Bautätigkeit ist für die Deckung der Zusatznachfrage quantitativ ausreichend. Im Neubaubereich dürfte der Zenit denn auch überschritten sein. Im Bestand ist aber immer noch ein Nachfrageüberhang und anhaltender Preisdruck zu beobachten.

Die von der Arbeitsgemeinschaft Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (zhaw) / Meta-Sys AG durchgeführte Untersuchung wird im Rahmen der Beobachtung der Auswirkungen der Personenfreizügigkeit auf die Schweiz jährlich aktualisiert. Sie liegt in Form von Kurzberichten für die ganze Schweiz und für die sieben BFS-Grossregionen vor.

Wohnungsmarkt 2014: Erst teilweise Entspannung