Logements : la situation reste tendue
Berne, 18.09.2025 — La situation sur le marché du logement ne s’est pas améliorée malgré le ralentissement de l’immigration depuis 2024. La vigueur de l’économie, les taux d’intérêt bas et la croissance insuffisante de l’activité de construction ont encore aggravé la pénurie au premier semestre 2025. C’est ce que montre la dernière mise à jour du monitorage de l’Office fédéral du logement (OFL). Aucune détente ne se profilant à moyen terme, l’évolution des coûts du logement par rapport aux revenus se retrouve au centre de l’attention.
Le marché du logement s’est encore resserré au premier semestre 2025. La situation est aussi tendue qu’en 2014, au début de la dernière pénurie persistante. Les ménages à bas revenus et ceux de la classe moyenne inférieure sont les plus durement touchés. Pour eux, la situation s’est clairement détériorée. La pression augmente aussi dans les régions de montagne.
Contrairement à la situation de 2014 à 2016, aucune détente rapide n’est en vue ; il faut d’ores et déjà s’attendre à ce que la construction de logements ne puisse pas suivre la croissance des ménages au cours des deux prochaines années.
Le monitorage du marché du logement analyse également l’évolution des coûts. En Suisse, dans bien des cas, devenir propriétaire est désormais quasiment hors de portée pour les primo-acquéreurs si l’on tient compte des coûts d’acquisition et d’utilisation effectifs. Le marché locatif est donc d’autant plus important, en particulier pour les ménages à pouvoir d’achat faible à moyen, qui représentent quelque 80 % de tous les ménages locataires.
Sur les baux en cours, on observe un certain équilibre entre les classes de revenus citées et leurs logements : environ 80 % des logements se situent dans un segment de prix abordable pour ces ménages, sauf dans les centres urbains de Genève, Lausanne, Bâle, Lucerne et Zurich.
Le tableau est différent pour les logements actuellement proposés sur le marché. Environ 41 % seulement des offres de logements à louer sont abordables pour les 80 % de ménages locataires à pouvoir d’achat faible à moyen. La pénurie est plus ou moins marquée selon les régions. La situation est particulièrement critique à St-Moritz, mais de manière générale, l’offre de logements à prix abordable est également insuffisante dans les grandes villes et agglomérations.
Si tous les ménages à pouvoir d’achat faible à moyen étaient contraints de déménager aux conditions actuelles du marché, leur charge locative moyenne passerait de 29,1 % à 35,7 % de leur revenu.
À l’échelle de l’ensemble du parc de logements, la situation n’est pas encore alarmante. On observe toutefois des signes de détérioration, en particulier chez les ménages à faibles revenus. Ainsi, la part des ménages locataires dont les frais de logement dépassent le budget a augmenté de 2,6 % en 2022 à 2,8 % en 2023 ; ce pourcentage reste néanmoins inférieur à celui de 2018.
Comme aucune amélioration du côté de l’offre ne se profile pour l’instant, cette tendance devrait se poursuivre. L’écart entre les loyers des baux en cours et les loyers proposés sur le marché continue également de se creuser. Cela crée des incitations erronées en matière d’investissements, poussant les investisseurs à privilégier les démolitions-reconstructions ou les rénovations totales. Cela permet certes de maintenir un taux d’activité élevé dans le secteur de la construction, mais ne contribue guère à l’extension du parc de logements, pourtant nécessaire.
Le monitorage du marché du logement de l’OFL
Depuis le milieu des années 2000, l’introduction de la libre circulation a influé sur le taux d’immigration en Suisse. Le monitorage annuel permettait alors d’analyser ses conséquences sur le marché du logement. Ce facteur s’est quelque peu atténué depuis, même si son incidence sur le marché du logement perdure. Le monitorage du marché du logement a été adapté en conséquence en 2024. Le mandat de monitorage 2024-2027 a été attribué à Meta-Sys AG par appel d’offres public.
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