La legge federale sulle abitazioni secondarie, adottata dal Consiglio nazionale e dal Consiglio degli Stati il 20 marzo 2015, concretizza l'articolo costituzionale sulle abitazioni secondarie (art. 75b Cost.) che Popolo e Cantoni hanno accolto l'11 marzo 2012 nella votazione sull'iniziativa «Basta con la costruzione sfrenata di abitazioni secondarie!». Questa disposizione costituzionale introduce per legge in primo luogo il divieto di costruire nuove abitazioni secondarie nei Comuni in cui la quota di abitazioni secondarie supera il 20 per cento. Continua a essere ammessa la costruzione di abitazioni primarie, vale a dire di abitazioni abitate da persone che hanno la loro residenza primaria nel Comune. È pure possibile la costruzione di abitazioni equiparate ad un'abitazione primaria, come ad esempio le abitazioni occupate per scopi di formazione o per scopi di lavoro. Inoltre è autorizzata anche la costruzione di abitazioni sfruttate a scopi turistici.

Le abitazioni che l'11 marzo 2012 esistevano già o beneficiavano di un'autorizzazione con decisione passata in giudicato, vale a dire le abitazioni costruite secondo il diritto anteriore, sono libere nell'uso abitativo e nei limiti della superficie utile principale esistente possono essere rinnovate, trasformate o ricostruite. All'interno delle zone edificabili possono addirittura essere ampliate fino al 30 per cento della superficie utile principale, a condizione che non vengano costruite abitazioni supplementari.

Le abitazioni sfruttate a scopi turistici possono essere create nell'ambito di una struttura ricettiva organizzata, categoria che comprende alberghi e residenze alberghiere. Inoltre, al momento della costruzione di un'abitazione primaria per uso proprio la popolazione locale può realizzare un'abitazione supplementare nello stesso edificio. In ambedue i casi la condizione è che le abitazioni devono essere offerte alle usuali condizioni di mercato per un utilizzo durevole e solo per brevi periodi da parte di ospiti. In questo modo viene garantita la creazione di «letti caldi».

È possibile realizzare abitazioni senza limitazione d'uso nei Comuni con una quota di abitazioni secondarie superiore al 20 per cento solo a scopo di finanziamento incorociato per progetti di costruzione di nuovi alberghi oppure se gli edifici sotto tutela o tipici del sito all'interno della zona edificabile non possono essere conservati in altro modo.

Accertamento della quota delle abitazioni secondarie grazie al Registro federale degli edifici e delle abitazioni

L'ordinanza sulle abitazioni secondarie sancisce le necessarie disposizioni esecutive della legge. Il testo prevede che l'accertamento della quota delle abitazioni secondarie avvenga tramite i dati del Registro federale degli edifici e delle abitazioni (REA) e del registro degli abitanti, che per questo scopo dovranno essere uniti. Sulla base di questi dati, l'Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE) determina se la quota di abitazioni secondarie di ogni Comune supera o meno il 20 per cento. L'ARE pubblica poi annualmente un elenco stilato con i dati emersi. Visto che l'accertamento della quota di abitazioni secondarie fa riferimento al REA e al registro degli abitanti, per i Comuni questa operazione non comporta un onore supplementare, al di là della tenuta e dell'aggiornamento di questi registri.

Nell'ordinanza sulle abitazioni secondarie vengono pure precisate le definizioni utilizzate dal legislatore, come ad esempio quella di «struttura ricettiva organizzata» oppure quella relativa agli «edifici tipici del sito». Inoltre, l'ordinanza disciplina anche le condizioni e la durata della sospensione della limitazione d'uso per le abitazioni del nuovo regime giuridico. Infine sancisce quali autorizzazioni edilizie per abitazioni sfruttate a scopi turistici o per abitazioni senza limitazione d'uso devono essere notificate all'ARE.

Il Consiglio federale ha determinato l'entrata in vigore della legge sulle abitazioni secondarie e della relativa ordinanza per il 1° gennaio 2016. La legge e l'ordinanza sostituiscono l'ordinanza del 22 agosto 2012 sulle abitazioni secondarie, messa in vigore dal Consiglio federale il 1° gennaio 2013.

Dal 1° gennaio 2016 in vigore la legge e l’ordinanza sulle abitazioni secondarie